Флаг государства Израиль

     אינפו-אתר   -  עיר לוד   -  ישראל

 
ליאה שטיינברג
טל'/פקס
08-922-51-02


עמותה    " מנהל תקין בלוד "  לוד- עיר דאגתנו
                           
                     
מינוי חברה מנהלת לפרויקט אחיסמך ללא מכרז
  אתמול 16.06.10  בישיבת המועצה, הודיע הררי כי העירייה חוזרת בה מההתקשרות עם היזמים החרדים לביצוע עבודות הפיתוח של אחיסמך.
כמו כן תוך שבועיים יתקיים דיון מקיף לבחינת אפשרות הקצאת יחידות דיור באחיסמך עבור צעירי העיר שאינם חרדים.

היום: 19.10.2017
אירועים, חדשות

  עמוד: 1  2  3  4  5  ... 10
(13.06.2010    16:07:16)

לכבוד העורך דין יהודה וינשטיין – היועץ המשפטי
‏‏28 אפריל 2010
לכבוד ‏
עו''ד יהודה וינשטיין – היועץ המשפטי לממשלה
משרד המשפטים
צלאח א-דין 29,
ירושלים 91010
נשלח בדאר רשום


שלום רב,

הנדון: לאסור ההתקשרות של עיריית לוד ללא מכרז
לצורך ביצוע פיתוח פרויקט הבנייה "אחיסמך"

אנו פונים אליך בזאת בבקשה דחופה להנחות את שר הפנים להימנע מלאשר לעיריית לוד להתקשר עם חברת "ועד הדיור השביעי" לביצוע פרוייקט הפיתוח של הקמת שכונת המגורים אחיסמך, ללא מכרז.

ביום 17.3.10 אישרה מועצת העיר פניה אל שר הפנים בבקשת קבלת פטור ממכרז להסכם התקשרות עם חברת "ועד הדיור השביעית תשס"ח לביצוע פרויקט פיתוח שכונת אחיסמך (פרוטוקול הישיבה מצ"ב כנספח ה). כפי שיפורט בהמשך מכתבנו, ההתקשרות מנוגדת לחוק וגם אם נניח וניתן למצוא פתרון חוקי לכאורה להתקשרות ללא מכרז, יש לדחותה מאחר והיא פוגעת באינטרס הציבורי ומסבה הנזק לקופת המדינה והעירייה.

להלן הנימוקים מדוע מנוע שר הפנים מלאשר את ההסכם :

1. ההסכם אינו חוקי

א. לא ניתן להכיל את הפטור על כלל הפרויקט מאחר וליזם יש זכויות בניה לחלק מהפרויקט בלבד
בכוונת העירייה ליצור התקשרות עם חברת "ועד הדיור השביעית תשס"ח" מבלי שקיימה מכרז, בהתבססה על סעיף הוראת תקנה 3(9) לתקנות העיריות (מכרזים) תקנות העיריות (מכרזים), תשמ"ח 1987- , המאפשר פטור ממכרז. על פי תקנה זו, כאשר מוקם מתחם מגורים חדש המכיל יותר ממאה יחידות דיור, רשאים חברי הנהלת העיר לפנות אל השר ולבקש למסור את ביצוע הפתוח ליזם מבלי לקיים מכרז. בבסיסה של תקנה זו עומדת ההנחה, שליזם יש אינטרס לפתח באופן הטוב והמהיר ביותר את המתחם ע"מ שיוכל לשווק את יחידות הדיור שיבנה באופן מיטבי.

להבנתנו, כוונת המחוקק, במתן פטור רק לאותו יזם עצמו, שרכש/חכר את הזכויות במקרקעין ועתיד לבנות את יחידות הדיור ולא לכל יזם באשר הוא יזם. מאחר ורק 1302 יחידות הדיור, מתוך 3000 יחידות הדיור שבפרויקט, שייכות לחברת "ועד הדיור השביעית תשס"ח", אין העירייה יכולה למסור את פרויקט הפיתוח של כלל המתחם, על כל 3000 יחידות הדיור שבו, ללא מכרז, תוך התבססות בבקשתו לפטור ממכרז על סמך תקנה זו.

במידה ואכן ניתן היה להרחיב את החלת תקנת 3(9) לתקנות העירייה, מעבר ליחידות הדיור שבבעלות היזם, הרי שעל פי פרשנות זו, רשות מקומית רשאית הייתה להעביר ליזם (הבונה בשטח ישובה מעל למאה יחידות), את ביצוע הפיתוח של כלל הישוב, ללא קיום מכרז וברור שלא זו כוונת המחוקק.

מנהל מקרקעי ישראל טרם פרסם את מכרזו לגבי שיווק כ- 1300 יחידות הדיור שברשותו. כך שהזכות להתמודד על פיתוח הפרויקט נשללת למעשה למפרע מכל מי שעתיד לזכות במכרזי המנהל ויהיה בעל זכות חוקית זהה לזו של חברת "ועד הדיור השביעית תרס"ח", לפיתוח הפרויקט ללא מכרז.

יתרה מכך, ממ"י סירובה לאשר את בקשתה של מנהלת אנשי הקבע לקבל את ביצוע הפיתוח בתחום השכונה הצבאית אותה אמורים היו להקים במתחם בתחומי שכונת אחיסמך, המנהלת החליטה לפרוש מהפרויקט ולוותר על הקמת השכונה הצבאית, אשר עשויה הייתה להיות מנוף כלכלי וחברתי משמעותי ביותר לקידום העיר.

סירובו של המנהל לבקשת מנהלת משרתי הקבע מחד, והיענותה הנמרצת של העירייה למסור את הפיתוח לחברת "ועד הדיור השביעית תשס"ח" ללא מכרז, הן החלטות תמוהות הנגועות לכאורה באפליה, מנוגדות לאינטרס הציבורי ויתכן שאף נגועות בשיקולים זרים.

ב. בכוונת "ועד הדיור השביעית תשס"ח" להעביר את זכויות הבניה שברשותו ליזמים אחרים
על פי פרסומים בתקשורת החרדית (מצ"ב כתבה שפורסמה בעיתון המודיע ב- 16.2.10 כנספח א'), אין חברת "ועד הדיור השביעית תשס"ח" מתכוונת לבנות בעצמה, אלא להעביר באמצעות הגרלה את המגרשים ליזמים אחרים. אם זו אכן הכוונה, הרי שהיא מעמידה בספק את זכותה של החברה לקבל את הפרויקט ללא מכרז גם לגבי 1300 יחידות הדיור המצויות לעת עתה ברשות החברה.

2. איכות הביצוע של הפרויקט ושיווק עלולים להיפגע

מסירת פרויקט הפיתוח ללא מכרז לחברת "ועד הדיור השביעית תשס"ח" שאינה בעלת ניסיון ומוניטין בתחום הקמת ופיתוח שכונות, עלולה להרחיק יזמים פוטנציאליים מהשתתפות במכרזי ממ"י על יתרת הקרקעות והדבר עלול להביא להיענות נמוכה למכרז המנהל, לשיווק הקרקעות במחירים נמוכים יותר ולהפסד הכנסות לקופה הציבורית. זאת בנוסף לחשש כי רמת פיתוח נמוכה אשר תפגע באיכות הפרויקט, תרחיק ממנו אוכלוסייה חזקה. יש להניח שלו הלכה העירייה בדרך המלך וקיימה מכרז, החברה לא הייתה עוברת את תנאי הסף של המכרז.

3. הסכם העברת עבודות הפיתוח פוגע באינטרס העיר והעירייה
פרויקט אחיסמך הינו מיזם הבניה למגורים הגדול ביותר המוקם בלוד מאז הקמת שכונת גני אביב בתחילת שנות ה- 90. עבודות הפיתוח הן בהיקף של כמאתיים מליון שקל, ביצוע הפרויקט ע"י העירייה עצמה או באמצעות החברה הכלכלית העירונית, היה בכוחו לחזק את המנגנון העירוני ולמנף את פיתוח העיר.
בעקבות תכניות "ההבראה" שבוצעו בעיריית לוד בעשור האחרון, עיריית לוד נותרה כמעט ללא אנשי מקצוע בתחום ההנדסה והכלכלה. לעירייה אין כיום את היכולת להוציא אל הפועל פרויקטים של בניה וטיפול בתשתיות. היעדרותם של מהנדסים, כלכלנים ושאר בעלי המקצוע החיוניים למימוש תקציבי פיתוח ובניה עירונית פוגע קשות בביצוע עבודות תשתית ופיתוח העיר.

במקביל להחלטה להעביר את פרויק אחיסמך (פרויקט רווחי כפי שיפורט בהמשך) בהיקף של 200 מליון ₪ לגורם חיצוני ללא מכרז, העירייה מתעתדת לסגור בזמן הקרוב את החברה הכלכלית העירונית.

בעידן בו כמעט לכל רשות מקומית, גם כשמדובר ברשויות קטנות יותר מלוד, יש ברשותן זרוע ביצועית לביצוע פרויקטים כלכליים, עיריית לוד סוגרת את החברה הכלכלית העירונית האחת והיחידה העומדת לרשותה. היש להחלטה זו זיקה להחלטה למסור את פרויקט אחיסמך לגורם חיצוני?
לא לנו התשובות.

הקמת מנגנון מקצועי לצורך ביצוע הפיתוח, בידי העירייה עצמה או החיית החברה הכלכלית העירונית, הממומן באמצעות תקורת הניהול של הפרויקט, יחזיר למערכת העירונית את יכולת הביצוע, כך שתושבי השכונה החדשה, כמו גם שאר תושבי העיר יוכלו להינות בעתיד מתשתיות עירוניות ברמה נאותה. בדרך זו יהיה בכוחו של הפרויקט למנף את פיתוח העיר.

3 פגמים מהותיים בהסכם - העתידים להסב נזקים כספיים לקופת הרשות המקומית

א. ההכנסות מהיטלי הפיתוח עולות על הוצאות הפיתוח – היתרה שייכת ליזמים
על פי חוות הדעת של מר יעקב ניצן, מומחה מטעם מנהל מקרקעי ישראל, פרויקט הפיתוח הוא מאוזן ואף מכיל יתרת רווח. (דו"ח יעקב ניצן מצ"ב כנספח ג')
בסעיף 9.6 בהסכם הפיתוח נכתב: "מוסכם על הצדדים כי לאור העובדה שבאומדן שערכה העירייה הסכום האמור להיכנס לקופת הפרויקט מהיטלי פיתוח קטן יותר מאומדן עלויות עבודות הפיתוח בפועל, הרי שבמידה ולאחר השלמת עבודות הפיתוח יוותרו יתרות זכות או חובה בקופת הפרויקט ייזקפו אלו לזכות או לחובת החברה בלבד ויהיו שייכים לה בלבד.למען הסר ספק מובהר כי העירייה לא תישא מכספה בשום גרעון אם יוצר בפרויקט." (טיוטת הסכם הפיתוח מצ"ב כנספח ב'- ההדגשות אינן במקור)

על פי בדיקה שערכנו המבוססת על תחשיביו של מר יעקב ניצן, ההכנסות מהיטלי הפיתוח לא רק שצפויות לכסות את עלויות הפיתוח אלא שתוותר יתרה נאה הנעה בין 10 מליון ₪ ל- 33 מליון ₪ (בהתאם לשיעור ניצולו של סעיף ההוצאות הבלתי צפויות שבתקציב), על פי ההסכם יתרה זו עתידה להיוותר בידי היזמים במקום שהעירייה וציבור תושבי לוד יהינו ממנה.
בסתירה לאמור בחוות דעת המומחה, דאגו גורמים שונים להציג את הפרויקט כהפסדי וכך גם הובילו את ההחלטה למסור את הפרויקט ל"ועד הדיור השביעית תשס"ח" במתכונת של הסכם פאושלי בו יתרת ההכנסות שייכים ל"ועד הדיור השביעי".
ב. אגרות הבניה מועברות לקופת היזמים ולא לקופת העירייה
על פי פיסקת הפתיח של הסכם הפיתוח, כל המסים והאגרות, מלבד היטלי השבחה יועברו ליזמים:

"והואיל : ומוסכם על הצדדים כי כנגד התחייבויות החברה לביצוע של עבודות התכנון, הניהול והביצוע של פיתוח התשתיות, הכבישים ושצפי"ם במתחם כולו, כל האגרות ו/או ההיטלים ו/או מסים ו/או תשלומי חובה ו/או דמי השתתפות ו/או כל תשלום אחר בקשר לתכנון, ניהול וביצוע העבודות לפיתוח התשתיות במתחם, בין בגין התוכנית ובין בגין תוכניות עתידיות שיחולו על המתחם (פרט לתשלומי היטלי השבחה) שנגבו בעבר או ייגבו בעתיד על ידי העירייה ו/או הועדה המקומית ו/או מינהל מקרקעי ישראל, יופקדו ע"י העיריה בחשבון בנק מיוחד שייפתח לשם כך על ידי החברה ושישמש את החברה לצורך קיום התחיבויותיה בהסכם זה וכמפורט להלן." (ההדגש אינו במקור)

זאת בשעה שעל פי חוות דעתו של מר יעקב ניצן, העירייה אינה אמורה להעביר את אגרות הבניה למימון ביצוע עבודות הפיתוח, אלא רק את היטלי הפיתוח. ראה להלן מתוך חוות דעתו:

"כידוע, אגרות הבניה ניגבות על ידי הועדה המקומית (הרשות המקומית) בכל מצב, ואין כסף זה יכול להיכלל בסכומים המחושבים לעלויות הפיתוח. (עמ' 6 סעיף 2.2)

ג. תוספת עלות פיתוח שטחי ציבור פתוחים תחול על העירייה
כבר כיום ברור שהתאמת השכונה לאוכלוסיה חרדית מחייבת תוספת של שטחי ציבור. על פי סעיף 8.4 שבהסכם:
"אם תידרשנה עבודות פיתוח נוספות (בקיזוז העבודות שבוטלו) יבוצעו עבודות אלו על ידי העירייה או תאגיד המים ולא יחולו בשום מקרה על החברה.
בעוד שיתרת היטלי הפיתוח נותרת כאמור, ברשות "ועד הדיור", פיתוחם של שטחי הציבור הנוספים שעדיין יתכן ויוסיפו לתכנית, יהיו על חשבון העירייה.

ד. העירייה מוותרת בהסכם על ערבות
"ועד הדיור השביעית תשס"ח" לא מחויבת בהפקדת ערבות, ההסכם מחייב רק הקבלנים שתעסיק מחויבים בערבות ביצוע. סעיף 13 בהסכם קובע:

"ה חברה תחייב את הקבלנים להמציא ערבות בנקאית אוטומטית בשיעור של 5% מערך העבודות שימסרו לקבלן לרבות הערבות מ.ע.מ. הערבות תוצא לטובת החברה והעירייה כאחד".

ה הסתפקות במנגנון שחרור הכסף מחשבון הפרויקט, המחייב גם חתימת מורשה חתימה מטעם העירייה וערבויות של קבלני המשנה, אינו יכול להוות תחליף להפקדת ערבות מצד החברה המפתחת וחושפת את העירייה בפני סיכונים ונזקים כספיים.

ה. מטלות הביצוע שבמסגרת ההתקשרות כוללות מטלות האמורות לחול על היזמים ולא על העירייה
מטלות הפיתוח כוללות גם ביצוע פיתוח בשטחים הפרטיים הפתוחים (שפ"פים) בסך 3,378,900 ₪, על פי דו"ח יעקב ניצן פירוט עלויות מבנה 5.

ו. לוח הזמנים לביצוע מטלות הפיתוח לוטה בערפול
לאור נסיון העבר בלוד, בהקמת שכונות המגורים גני אביב וגני יער, בהן אוכלסו אלפי תושבים מבלי שהחברה היזמית סיימה לבצע את עבודות הפיתוח וגם כיום, למעלה מעשור לאחר האכלוס, עבודות הפיתוח לא הושלמו וספק אם יושלמו במלואן אי פעם, ניתן היה לצפות שההסכם יקבע לו"ז ברור וחד משמעי ככל האפשר המגדיר את מועד התחלת וסיום ביצוע העבודות מטלות הפיתוח ולא כך הוא. נספח ג' המצורף להסכם האמור לפרט את מועדי הביצוע, הוא מעורפל ביותר.

ז. מועד ביצוע פיתוח רצועת נחל גזר מנוגדת להחלטת מועצת העיר
לגבי מועד ביצוע מטלת פיתוח נחל גזר, מטלת פיתוח נכבדה בעלות של 22 מליון ₪, המהווה את החלק הארי של שטחי השצ"פ של הפרויקט, הוחלט בישיבת מועצת העיר מס' 30 19.8.09 ,בעת שאושר למסור את ביצוע הפיתוח לחברת "ועד הדיור השביעית" כי פיתוח הנחל יבוצע לפני הוצאת היתרי הבניה:

" החברה תבצע את פרויקט נחל גזר בשלב ראשון טרם מתן היתרי בניה. לאחר סיום פרויקט נחל גזר היתרים יוצאו על פי קצב התקדמות הפיתוח." (מתוך פרוטוקול ישיבת המועצה מס' 10 מה- 19.8.09 מצ"ב כנספח ד')

לעומת זאת בהסכם הפיתוח בנספח ג' נקבע:

"פ יתוח נחל גזר – יבוצע ויפותח במקביל לאיכלוס ופיתוח בתי המגורים"

פער מהותי זה שבין שתי הגרסאות, הממחיש כיצד הנהלת העיר לא השכילה להכליל את החלטותיה היא, בהסכם.

5. פגמים בהליך האישור במועצת העיר

א. לחברי הועדה הממונה לא נמסר מלוא המידע בטרם אשרו את ההתקשרות
הועדה הממונה מיהרה לאשר את ההתקשרות באופן עקרוני בישיבת המועצה מס' 10 שהתקיימה ב- 19 לאוגוסט 2009 וזאת בטרם היו בפני חברי הועדה הממונה כל מצע הנתונים הרלוונטי לקבלת ההחלטה. בשלב זה רווחה הדעה שהפרויקט הוא הפסדי, חוות הדעת של אינג' יעקב ניצן המפריחה תפיסה זו, הוכנה רק בינואר 2010. (פרוטוקול ישיבת המועצה מס' 10 19.8.10 מצ"ב כנספח ד')

בדצמבר 2009, שלושה חודשים בטרם אושרה טיוטת ההסכם במועצת העיר, פנינו אל יו"ר הועדה הממונה ובקשנו לקבל הבהרות לגבי ההתקשרות. עד עצם היום הזה נמנע יו"ר הועדה הממונה מלהעביר לנו תשובות וזאת למרות שהוא מחויב לכך על פי חוק ההנמקות.

ב. חברי הועדה הממונה לא קבלו זמן סביר ללימוד הנושא
ההסכם עצמו נמסר לידי חברי הועדה הממונה רק 48 שעות לפני אישורו בישיבת המועצה, כאשר באותן 48 שעות עצמן הם גם נדרשים ללמוד חומר רב היקף של התקציב העירוני. כאשר מי מחברי הועדה הממונה ביקש שההצבעה על אישור ההתקשרות תדחה בשבוע, על מנת שניתן יהיה ללמוד ולהתייעץ עם מומחים בתחום, בטרם תיערך ההצבעה. בקשתו לא נעתרה. (פרוטוקול ישיבת המועצה מס' 4 17.3.10 מצ"ב כנספח ה')

במהלך ישיבת המועצה, כאשר נשאל יו"ר הועדה הממונה, מה החיפזון לאשר את התקשרות בטרם נתנו תשובות והבהרות לגבי ההתקשרות, תשובתו הייתה שיש לאשרה, בטרם תתעוררנה עוד שאלות חדשות.
הרושם שניתן היה לקבל במעמד זה היה כי על יו"ר הועדה פועל תחת לחץ, המחייבו לאשרו ללא דיחוי, גם כאשר נותרו עדיין שאלות עלומות הדורשות הבהרה ובדיקה.

מה עומד מאחורי החיפזון לאשר את ההתקשרות נוכל רק לנחש, אולי נועד הדבר לאפשר לחברת "ועד הדיור השביעית תשס"ח" להתחיל ולמכור את הקרקעות שרכש בתחומי התכנית ליזמים ועמותות אחרות (בעלות שהיא הבסיס לפטור מהמכרז), יתכן והכוונה היא אכן לקבוע עובדות מוגמרות בטרם תשווק ממ"י את יחידות הדיור שברשותה, הדבר נועד ליצר מציאות בה חברת "ועד הדיור השביעית תשס"ח" משמשת כחברה מפתחת של כלל הפרויקט וכך להרתיע יזמים אחרים מלהתמודד על מכרז יחידות הדיור הנותרות.

בדרך זו, גוברים סיכוייה של חברת "ועד הדיור השביעית תשס"ח", או מי מטעמה, לזכות גם במנת יחידות הדיור שתשווק במסגרת מכרז המנהל, במחירים נמוכים מהמקובל. אוצר המדינה יפסיד הכנסות ואילו העיר לוד תפסיד את הסיכוי להקמת שכונה בסטנדרט בניה גבוה, משיכת אוכלוסיה חזקה ושיפור מצבה הסוציו אקונומי. יתכן ושתי הסיבות גם יחד הובילו ללחץ הכבד המופעל על הנהלת עיריית לוד להקדים ולאשר את ההסכם, בטרם תשאלנה שאלות נוספות.

לאור הספק הרב בדבר חוקיות ההתקשרות ופגיעתה הקשה, במידה ותאושר, באינטרס הציבורי, נבקשך להנחות את שר הפנים לא לאשרה.


בברכה ותודה מראש,

אריה לנצ'נר, ברוך אקפלד, ליאה שטיינברג
חברי ועד מנהל של עמותת "תושבים למען מנהל תקין בלוד"

הע תקים:
ח"כ אלי ישי – סגן ראש הממשלה ושר הפנים
ח"כ יואל חסון – יו"ר הועדה לענייני ביקורת המדינה
ח"כ דוד אזולאי - יו"ר ועדת הפנים ואיכות הסביבה
חברי הכנסת החברים בועדה לביקורת המדינה
כבוד השופט (בדימוס) מיכה לינדנשטראס – נציב תלונות הציבור ומבקר המדינה
עו"ד שרית דנה – המשנה ליועץ המשפטי לממשלה
מר גבריאל מימון – מנכ"ל משרד הפנים
עו"ד יהודה זמרת – היועץ המשפטי למשרד הפנים
מר דני רייף - סמנכ"ל משרד הפנים
מר רני פינצ'י – הממונה על השלטון המקומי, משרד הפנים
ד"ר שוקי אמרני – הממונה על מחוז המרכז, משרד הפנים
עו"ד נילי אבן חן -סמנכ"ל משפט וכלכלה - התנועה לאיכות השלטון
ד"ר גד פניני – החשב המלווה
מר אילן הררי – יו"ר הועדה הממונה בלוד
מר משה מימון – מבקר פנים עיריית לוד
מר ציון הדר – גזבר העירייה
ע"ד לאורה אשד – היועצת המשפטית
אינג' לאוניד גינזבורג – מהנדס העיר
מר נמרוד רן – יו"ר תאגיד המים "מי לוד"
מר משה אשכנזי – מנכ"ל תאגיד המים "מי לוד"
חברי הועדה הממונה לניהול עיריית לוד
חברי העמותה "תושבים למען מנהל תקין בלוד"(ע"ר)
 עמוד :  1  2  3  4  5  ... 10